מה כדאי לדעת כשבוחרים בית

שאלנו את יואל, מהנדס בניין, מה הדברים שצריך לבדוק בתהליך הבחירה של הבית:

יואל, מה הטעויות שעושים כשבאים לבחור דירה או בית?

הטעות הגדולה ביותר שמלווה את כל תהליך רכישת הדירה, היא שאנשים חושבים שהם קונים קירות, קרמיקה, חלונות ואת כלל הרכיבים המרכיבים בית או דירה וזה ממש לא המוצר.

אז מה הם קונים?

אתה הזכות לדירה.

בסדר, זה עניין סמנטי.

ממש ממש לא. אין לך מושג לאיזה צרות, הוצאות ומשברים רוכשים נכנסים בגלל העניין הזה, אני מדבר כמעט על כל הרוכשים. כמעט כל הבעיות בהליך הרכישה נובעות מהעובדה שאתה רוכש דירה שלמעשה אינה קיימת וגם אין לך באמת מושג איך היא תראה, למרות שעיינת לעומק בתכניות. הקבלן יודע מה הוא מוכר ולך אין שום מושג מה אתה קונה מעבר לאשליה הנמצאת רק בדמיון שלך.

אני מסתכל בתכניות, אני לא אדיוט.

גם אדם נבון מאוד, במידה שאינו מקצועי, לא יכול לדעת דברים מאוד בסיסיים מהתכניות. אפילו לא מה גודל החדר.

גודל החדר מופיע במפורש במספרים בתכנית

נניח שמה שמופיע בתכנית זה שרוחב החדר הוא 320 ס"מ. מה באמת רוחבו הפנימי של החדר?

אם אתה שואל, כנראה שלא 320 ס"מ.

נכון, כי באותיות הקטנות בחוזה כתוב שזה לפני טיח.

נו… יואל. מה כבר יכול להיות עובי הטיח?

תתפלא אבל כשזה מגיע לבית משפט, מסתבר שהטיח יכול להיות מאוד עבה. עכשיו  תוסיף לו גם 2% של מרווח סטיה המותר בחוק.

2% סטיה ממה? מעובי הקיר? מרוחב החדר הכללי?

לא כתוב. לכן אין לך דרך לדעת לא רק מה גוון הקרמיקה, אלא אפילו לא מה רוחב החדרים. המוכר גם דואג שהחוזה והמפרט ישארו עמומים ככל הניתן כדי להגן על עצמו במקרה של תביעות משפטיות.

אז מה עושים יואל, אני ישראלי ואין מצב שהקבלן מוציא אותי פראייר.

קודם כל צריך תודעתית להבין שעם כל הכבוד לחלום הבית הישראלי, מעמד רכישת דירה הוא נושא חוזי. מי שחושב שמדובר בפרוייקט זוגי או קהילתי מבלי להתכונן לתהליך ההתנהלות החוזית מול הקבלן עלול למצוא את עצמו בצרות צרורות.

בסדר, אז לוקחים מומחה.

לא במציאות שאני מכיר. במדינת ישראל אנשים מתייעצים בדיעבד, לאחר שהליקויים נעשו. כמה שזה נשמע מוזר באירוע שמהווה לרוב את הרכישה המשמעותית ביותר שיעשה אדם מימיו, רוב הרוכשים ניזונים מאיש המכירות בלבד. שים לב, אתה הולך לעשות עיסקה בקרוב ל2 מיליון ₪ כשמקור המידע היחיד הוא נציג מכירות. זה אפילו לא הקבלן. איש המכירות לא יודע מה בדיוק יבנו, מה טיב הבניה, אם הוא איש מכירות הגון, הוא מודע לגבולות שהוא יכול להבטיח – אבל הרוכש אינו יודע אפילו מה לשאול. שלא יווצר הרושם שאני מטיל ספק בישרם של אנשי מכירות, אני מכיר רבים מהם כאנשים הגונים. אבל הפינות האפורות והמשמעותיות הללו כלל לא רלוונטיות עבור אדם שיודע מה השאלות שהוא צריך לשאול.

לא לכל אחד יש זמן ויכולת להכנס לעניין וללמוד נושא כל כך מורכב.

נכון. כדי להבין איך הדירה הולכת להיראות, אתה צריך מומחה שיסביר לך מה הם אריחי הקרמיקה הללו ומה החלופות. או מה באמת תקבל תקבל כשבחוזה נכתב: "חיפוי אבן, (טבעית או מלאכותית ו\או קרמיקה ו\או פח אלומיניום ו\או טרצו, כשבסוף המשפט נסגר במילים "ו\או אחר לפי בחירת האדריכל".

איך יודעים מה יבחר האדריכל?

אני יכול לומר לך בקלות: האדריכל יבחר מה שיגיד הקבלן. הרי הקבלן הוא הלקוח של האדריכל, לא הרוכש והוא זה המשלם לאדריכל. כל זה אומר שלרוכש אין מושג איזה חיפוי הבטיחו לו. בתפיסה שלו הוא כבר רואה אדריכל שמתכנן חיפויי אבן, אבל כאמור הם אינם מובטחים לו כלל. יותר מזה, רוב הרוכשים המוחלט אפילו לא טורח לבקש מהאדריכל לדעת מה החיפוי או כל רכיב אחר שנבחר בפועל.

ואז הם מגיעים לראות את הדירה ו… הפתעה!

בדיוק, כשמגיעים לראות את הדירה מתחילים להילחץ בגלל ליקוי שבולט לעין, מזמינים מהנדס והוא כמעט תמיד מגלה עוד רשימה ארוכה של ליקויים.

(סיפור אישי, הקרמיקה בחדר האמבטיה שלי)

אתה אומר את זה כי אתה מהנדס ויש לך עניין שיזמינו אותך לבדוק תכניות של קבלנים.

יואל צוחק. כשמזמינים אותי לבצע דו"ח ליקויי בניה לאחר מעשה, יש לי הרבה יותר עבודה ואני לא צריך לשכנע אף אחד לשכור את שירותי כי כשהליקויים מתגלים, הרוכשים ממילא במצוקה גדולה. יש לי עניין מקצועי שדברים יעשו בדרך הנכונה, ההגיונית והישרה. אני לא מכיר הרבה רופאים המעוניינים שאנשים יפצעו רק כדי שיוכלו לרפא אותם, מניעה תמיד עדיפה.

איזה טעויות כול מהנדס או כל אדם מקצועי אחר למנוע ממני?

לפני שנכנס לפרטים כדאי להבין את העיקרון: להפסיק להתעניין במחיר הדירה בלבד ולנסות להבין כמה שיותר במדויק גם מה אתה מקבל. כשאתה צריך לשלם 2 מיליון ₪ אתה מבין טוב מאוד מה אתה נותן. אבל אתה לא מבין שסעיף בחוזה המציין שיש בכניסה הגבהה של 20 ס"מ פירושה שאם יש במשפחתך אדם נכה הוא לא יוכל להכנס אליך הביתה. אתה חותם על זה בלי לשאול יותר מדי.

כמה זה שכיח, לחתום בלי לבדוק?

100% מהמקרים.

די נו.

אני רציני לגמרי, אתה כרוכש פשוט לא יודע מה אתה קונה. בנושאים אסתטיים ובטיחותיים, תמיד יש סטיות.

מה מחוץ לדירה, במרחב הציבורי?

שוב, הכל חוזר למפרט אתן לך דוגמא. דיירים בגבעת זאב רכשו דירות בידיעה שפיתוח השכונה כולל גן שעשועים. בסופו של דבר נבנה שם גן שעשועים. עם מתקן אחד. כשהדיירים התלוננו התברר שהקבלן לא התחייב על יותר ממתקן אחד, אז הוא מבחינתו סיפק את הסחורה שהוא התחייב עליה בחוזה.

אז הם נפלו על על משיהו לא אמין.

לא תמיד זו שאלה של אמינות או רצון לעגל פינות. לפעמים זו באמת פרשנות של החוזה שלא היה ברור דיו למי שאינו בעניינים. אתן לך דוגמא כזו. קבלן התחייב על חדר כושר בבניין.  כשהדיירים נכנסו אליו בשמחה רבה הם גילו שאכן יש חדר, אבל את הכושר צריך לעשות במדרגות כי אין התחייבות למתקני כושר. הקבלן מפרש זאת כ"חדר" שהיה צריך לספק לטובת חדר כושר. אני לא חושב שהקבלן ניסה לדפוק פה מישהו.

מה אתה אומר בתכל'ס?

שאלו שאלות שצריך היה לשאול קודם. ייתכן מאוד שלא היית מוכן לשלם עבור המוצר הזה, הדירה או הבית, את הסכום שנדרש עבורה. אולי היית משלם פחות או בוחר דירה אחרת. אתה צריך שיהיה איזון בין התשלום לטיב המוצר וכשאין מומחה בתמונה, אתה יודע רק על צד אחד במשוואה הזו.

רכישת דירה היא גם עניין משפחתי מאוד אינטימי, לזוג יש עניין רומנטי בדירה ואתה נופל עליו עם חוזים ומפרטי מכר.

בסופו של דבר לדירה יש גם היבט של נכס משפחתי ונכס זה לא דבר רומנטי. בכלל, לרוב מגיע אל הקבלן זוג ולקבל החלטה בשניים זה לא תמיד עובד. זוגות רבים ואפילו מתגרשים חלילה בזמן התהליך משום שלא קבעו תהליך החלטות סודר.

אז מה אתה מייעץ לזוג כזה?

היות שאני מהנדס ולא יועץ נישואים העצה שלי מאוד תכליתית, דהיינו: בשלב הבטון והברזלים תהליך קבלת החלטות נכון מצריך מס' אי זוגי של מחליטים. נכון שרכישת דירה או בית זה פרוייקט שלעתים כולם רוצים לקחת חלק, אבל זה משפיע לרעה על קבלת המוצר הסופי. במה שקשור לעיצוב פנים יש יותר מקום להתחבטויות ויש יותר אפשרות לספוג טעויות מאשר בשלב השלד למשל.

טוב, אתה נשמע מאוד מהנדס ומאוד רציונלי. אבל ברכישת דירה יש מרכיבים מאוד לא רציונליים. אף אחד לא קונה אלפא רומיאו כי הוא רציונלי ובכל זאת אנשים רוכשים אותה.

זה בדיוק מה שאני אומר, כשאתה רואה אלפא בתצוגה אתה יודע מה אתה קונה. אבל אין לך מושג איך יבנו את הדירה ואיך היא תיראה. אדם שיכלי ייגש ישר למפרט כי כל מה שקדם לא לא תקף. לא הקפה, לא ההדמיות ואפילו לא סיור בדירה לדוגמא – מעניין אך ורק המפרט. אם אתה לא מבטיח לי כרוכש דבר על הקרמיקה, על הבידוד, על גודל על חדר, למעשה לא על כל כלום – איך אני יכול לקבל את ההחלטה לקחת משכנתא ולשלם לך תמורת הנעלם הגדול הזה מיליוני שקלים? כשאני מבין את התכניות, את החוזה ואת המפרט – עכשיו תנסה למכור לי, כשהדברים חקוקים באבן וכשמדברים לפרוטוקול.