קניית דירה היא אירוע כלכלי משמעותי, ואיתו מגיעה המשכנתא. שוחחנו עם כרמי אור, יועצת כלכלית, על הדברים שחשוב לשים לב אליהם כשלוקחים משכנתא:
כרמי, איזה טעויות הכי שכיחות בקרב נוטלי משכנתא?
יש טעויות נפוצות במיוחד והראשונה בהן היא לנסות להשיג משכנתא מהבנק בלי יועץ משכנאות ואני אומרת זאת למרות שאינני יועצת משכנתאות.
אבל יועץ עולה לי אלפי שקלים!
נכון, קרוב לודאי שיועץ משכנתאות יעלה כמה אלפי שקלים, תלוי בגובה המשכנתא ובנסיון שלו. השאלה מה מקבל הזוג בתמורה וזה לרוב הרבה מאוד.
מה מצדיק תשלום כזה?
ראשית, הזוג צריך לשאול את עצמו האם יש לו הזמן, הידע וכושר המיקוח להוציא "מכרז" בין הבנקים. זה יקח כמה ימי עבודה. שנית, מה אתם מבינים בזה? מדובר בתחום מורכב שאמנם ניתן ללמוד אותו, אבל גם להתקין מזגן ניתן ללמוד ובכל זאת רובנו מעדיפים לגייס לטובת ההתקנה איש מקצוע.
מה כל כך מורכב בחישוב ריביות לטווח של כמה עשרות שנים? יש מחשבונים בכל אתר של גוף פיננסי המכבד את עצמו.
הריביות הן רק חלק מתמהיל הפרוייקט הזה שנקרא "משכנתא". לא פחות חשובים המסלולים והפריסה בהתאמה אישית. קח למשל זוג שהיא לומדת סיעוד והוא עו"ס. אנחנו יודעים לצפות את השכר שלהם קדימה ועד ששניהם יסיימו ללמוד אנחנו רוצים לשלם את המינימום, אם בכלל. לדחות את התשלומים זה אמנם פחות כלכלי מבחינת הריבית, אבל זה הדבר הנכון לעשות באותו רגע בשל יכול ההחזר שאינה קיימת כרגע.
תני לי דוגמא לתרחיש אחר.
אם הוא מורה והיא הייטקיסטית. אמנם יכולת ההשתכרות שלהם גבוהה, אבל היא בסיכון גבוה עבורה: אנחנו צופים חופשות לידה, אפשרות סגירה של סטארט אפ, מיתון כפי שאירע בשנים 2000 2008 וכו'. כאן מדובר בתכנון שונה של התמודדות עם מוביליות תעסוקתית. יועץ טוב לא רק ישיג עלויות נוחות יותר למשכנתא הוא גם יעזור לפרוס את התשלומים בדרך הנכונה לחיים הפרטיים של הזוג. החיסכון לאורך זמן והשקט הנפשי שווים את התשלום, את החיסכון כדאי לעשות בוילונות ולא ביועץ משכנתאות.
אז איך לבחור יועץ ראוי?
יש כמה כללי אצבע שעליהם אני ממליצה:
- חיבור אישי ונעימות השיח – נשמע טריוויאלי אבל מאוד חשוב לכימיה ולאינטואיציה.
- מספר העסקאות שהיועץ מבצע בשנה.
- קשר ישיר עם כל הבנקים ולא רק מול אחד או שניים או מול סניף מסויים.
- חשוב שליועץ תהיה ראייה רחבה. זה משמעותי – יש לא מעט יועצי משכנתאות שהם גם יועצים לכלכלת המשפחה ורואים ספקטרום רחב של צרכים.
- המלצה מיותר מגורם אחד שאתם סומכים עליו.
האם נכונה הגישה של לקחת משכנתא קצת יותר ממה שצריך כי "הלוואה בתנאים כאלה לא תקבלו יותר"?
החישובים צריכים להיות בהחלט כאלה שיאפשרו גמר פרוייקט מסודר ומהודק על חשבון המשכנתא. אכן, רבים מנוטלי המשכנתאות לא מחשבים נכון את עלות הפרוייקט כולו ונתקעים בסוף עם הלוואות בנקאיות יקרות שמאוד מעיקות על התזרים החודשי בטווח הקצר. מצד שני, יש לא מעט רוכשי בתים שלוקחים משכנתאות גדולות כדי לממן עיצוב וריהוט שאפשר בהחלט היה לחכות איתם ולעשות אותם לאורך כמה שנים מהתזרים החודשי ולא לשלם ריבית עליהם במשכנתא.
בואי נדבר על הקטע הזה רגע. אנשים אומרים לעצמם, יאללה לקחתי כבר הלוואה על 700,000, אני אקח כבר 800,000 ואני מחליף גם את האוטו. את מכירה תופעות כאלה.
בהחלט. מאוד מאוד שכיח לרהט את הבית ב100,000 ₪ כי לקחנו משכנתא גדולה יותר מהנדרש למה שאני קוראת "בייסיק".
אז איך מבדילים בין בייסיק ללא בייסיק?
נניח שעבור הגינה זוג לוקח עוד 30,000 במשכנתא. הוא יכול לחיות עם עץ לימון בגינה, אבל הוא רוצה כבר בכניסה לסדר הכל "כמו שצריך". הוא לא יודע או לא זוכר שעל ה30,000 הנוספים הללו הוא ישלם בסוף זמן הפירעון, שהוא בממוצע יותר מ20 שנה, בריבית דריבית קרוב לכפול. מתי הוא יבין את זה? כשלא יהיה מספיק כסף לבת או בר מצווה לילדים ואז הזוג ייקח הלוואה נוספת. עכשיו כבר יש לנו שתי הלוואות גדולות שרצות במקביל וזה מתכון הרסני להתנהלות הכלכלית המשפחתית.
בסדר, רוב עם ישראל מסתדר ככה איכשהו.
רגע. דיברת על רכב. מה באמת עם שידרוג הרכב על חשבון המשכנתא? זוג רכש רכב על חשבון המשכנתא והוא הולך לשלם עליו הרבה מאוד בהמשך, אבל למרות זאת אחרי 5 שנים "הגיע הזמן להתקדם" כמו שאני שומעת מדי פעם, להחליף לרכב חדש. העניין שמי שמחליף רכב אחת לכמה שנים ולא דואג לחסכון לרכב הבא, גם משלם משכנתא על הרכב הקודם בריבית דריבית במשך שנים רבות וגם לוקח עוד הלוואה. כל זה בנוסף להלוואה על בר המצווה, זוכר? זו הסחרחרה שכולם עולים עליה.
אולי בכלל לא שווה לקחת משכנתא אלא לגור בשכירות ולחסוך את הכסף בתיק השקעות?
כלכלית זה יכול להיות נכון בחלק מהמקרים. אבל יש גם דפוסי התנהגות פסיכולוגיים על פיהם אדם רוצה לגור בנכס משלו וזה בהחלט משהו שאני יכולה להבין. יש מקומות שקשוח לחיות בהם בשכירות לאורך עשרות שנים. מה שבטוח זה שבשנים שאין ילדים רצוי וכדאי להגדיל הון עצמי באופן שיאפשר רכישת דירה (גם אם לא גרים בה, אלא משכירים ושוכרים בשלב הראשון) ולא להיזכר רק בגיל 30 או 35 שרוצים דירה.
משכנתא היא לא חיסכון שמאלץ אותנו לשים כסף בצד, משהו שלא היינו עושים בכל מקרה?
לפעמים כן. אבל זה עניין תרבותי התנהגותי גרידא. למה לא להיות יותר חכמים?
איך להיות יותר חכמים?
לחסוך בלי קשר למשכנתא. לא תמיד נכון לקנות דירה בנקודת זמן מסויימת. לא בהכרח צריך לחכות לאותו "חיסכון כפוי" של המשכנתא אם אפשר לייצר תוכנית להגדלת ההון העצמי במקביל לחיים.
מה אמור להיות נפח המשכנתא מהכנסת משק בית?
שאלת מיליון הדולר. אני נוטה להיות מאוד סולידית ולדרבן זוגות צעירים לשלם הרבה בשנים הראשונות, אפילו ברמה של מחצית מההכנסות (במידה ומשתכרים היטב) כי אחרי שנולדים ילדים התקציב קשיח יותר ויש שנים מאתגרות כלכלית ותעסוקתית. עקרונית מדובר על כ30% מההכנסה החדשית.
מה החלק הרצוי למימון עצמי ברכישת נכס?
מאוד תלוי במידת יכולת ההשתכרות העתידית. כמובן שיש הבדל משמעותי בין נכס למגורים לנכס להשקעה. בנכס למגורים נשתמש כמה שיותר בהון עצמי ונקצר את זמן המשכנתא כדי לשלם כמה שפחות ריבית דריבית. בנכס להשקעה שמושכר באופן יעיל, אין חשיבות גדולה לפריסת המשכנתא ליותר שנים כל עוד השכירות מכסה על התשלום החודשי ועל ההשקעה בתיקונים אקראיים ותפעול הדירה. לכן נשתמש בכמה שפחות הון עצמי ונשאיר עוד כסף זמין ליעדים ולהשקעות אחרים.
האם נתקלת בזוגות צעירים הרוכשים נכס להשקעה?
בוודאי שנתקלתי. לעיתים אני אפילו ממליצה לרכוש בתור התחלה דירה קטנה להשקעה ולשכור דירה במקום שבו רוצים לחיות. יש מקומות שבהם עלות הדירה לרכישה לא משתלמת לעומת שכירות. כמו כן, לעיתים ההון העצמי לא מספיק לרכישה הרצויה או שהזוג לא סגור היכן ירצו לחיות וכאן יש חשיבות גדולה להגדלת ההון על ידי עבודה ו/או רכישת דירה להשקעה בכל מקרה.
מוזמנים להתרשם ממגוון הפרויקטים שלנו ביהודה ושומרון
